I min egenskap av advokat är jag ofta i domstol. Målen kan delas upp i brottmål, familjemål och övriga tvister.
Brottmålen
Då har klienten inte valt att hamna i en process. Klienten står i stället åtalad av staten via åklagaren för ett av åklagaren påstått brott. Brottmål kan i teorin även drivas privat, men det är mycket ovanligt och något jag varit med om endast vid några tillfällen.
Som brottmålsadvokat har man två uppgifter. När klienten nekar handlar det om att peka på det som talar för en friande dom, men samtidigt även plädera för mildast möjliga påföljd för klienten.
När klienten erkänner handlar det om det senare, d v s plädera för mildast möjliga påföljd.
Det finns ett fåtal undantagsfall där man som advokat nog bör tala för en friande dom trots att
klienten valt att erkänna gärningen. Det handlar om de få fall där man med fog kan tvivla på att klienten - trots erkännande - är skyldig till brott. Thomas Quick målen kanske var sådana mål? Jag vet inte. Jag är inte tillräckligt insatt i de målen, trots allt som stått om målen i media. Jag är således inte kritisk mot Thomas Quicks försvarare för att jag inte vet om
han begick något fel eller inte.
I brottmålen finns inget att förlika. Målen måste prövas i sak, förutom att man i godo kan göra upp (förlikas) i den del målen eventuellt även avser skadestånd. Många gånger finns det med ett skadeståndsyrkande från målsäganden (den som utsatts för brott).
Familjemålen
De handlar ofta om vårdnaden om barn, barns boende eller umgänge med barn. Varje gång ett sådant mål måste avgöras av domstol är det en förlust. Det bästa är när parterna - kanske via oss ombud - lyckas komma överens. De flesta mål slutar därför med en överenskommelse.
Det heter att de målen är indispositiva vilket betyder att domstolen har sista ordet, men domstolen går nästa aldrig emot vad parterna (föräldrarna) själva kommit överens om.
I familjemålen får parterna stå sina egna rättegångskostnader. I vissa undantagsfall kan en förälder förpliktas att stå motpartens rättegångskostnader helt eller delvis, men då handlar det om att ena föräldern förorsakat onödiga rättegångskostnader i målet, vilket inte är vanligt. I vart fall inte när föräldern företräds av en advokat.
Övriga tvister
Det kan handla om i stort sett vad som helst. Fordringar, grannbråk, fel i fastighet, entreprenadarbeten o s v. Ofta är ena parten eller båda parterna privatpersoner.
Att ge sig in i en tvist är ofta ett riskabelt ekonomiskt projekt för den enskilde. Jag ska med ett konkret fall redogöra för den ekonomiska risken. Fallet i sig visar på den fara som jag tänker på.
Det konkreta fallet
Två makar i sin bästa ålder (min ålder förstås) anlitar ett byggföretag för att bygga om i stort sett hela sitt bostadshus. Makarna vet att det kommer kosta en hel del men ser entreprenaden som ett bra och riktigt beslut.
Byggföretaget påbörjar arbetet men under arbetets gång blir företaget och makarna oense om priset. Byggföretaget hävdar att löpande pris är avtalat och att arbetet kommer att kosta ca 1 000 000 kr. Makarna hävdar att fast pris om 500 000 kr är avtalat.
Det tråkiga är att det inte finns något skriftligt avtal mellan byggföretaget och makarna. Avtalet är ett muntligt avtal.
När företaget och makarna blir oense har makarna redan erlagt 300 000 kr. Oenighet om priset medför att byggföretaget bums och omedelbart avbryter entreprenaden. Byggföretaget tar sitt pick och pack och drar.
Entreprenaden var påbörjat men inte klart. Hur mycket som var klart? Det råder det också tvist om. Byggföretaget menar att nästa allt var klart. Makarna påstår att entreprenaden var klar till ungefär 50 %.
Entreprenören skickar en slutfaktura på 800 000 kr till makarna. Att betala således 500 000 kr till enligt företaget. Konsumenterna säger nej. Avtalat pris var ju 500 000 kr. Makarna har redan betalat 300 000 kr och eftersom makarna menar att ungefär halva entreprenaden återstår vill de inte betala en krona till.
Företaget anlitar en egen advokat. Advokaten skickar ett krav till konsumenterna och hotar med stämning vid utebliven betalning. Det är vad man har rätt att hota med. Det är inget olaga hot. Poliser får hota med våld i vissa situationer. Vem som helst får hota med att gå till domstol vid tvist.
Först nu kommer jag in i bilden. Konsumenterna vänder sig till mig. Jag skriver brev till företagets advokat och förklarar att företaget får vara nöjd med vad de hittills erhållit dels eftersom fast pris 500 000 kr var avtalat, dels för att endast hälften av entreprenaden var färdigställd.
Det blir tyst viss tid men därefter ger företaget in en stämningsansökan mot mina klienter.
Förlorar de målet har de att betala 500 000 kr + rättegångskostnader. Det handlar således om stora pengar. För många handlar det om belopp som är svåra att hantera.
Jag söker rättsskydd åt klienterna via deras hemförsäkring och rättsskydd beviljas omgående. Försäkringsbolaget ger ett snabbt besked om att försäkringen täcker rättegångskostnader om 200 000 kr, men att självrisken är 20 %. Självrisken är alltid 20 % eller 25 %.
Rättsskyddet innebär att om klienterna förlorar målet och rättegångskostnaderna sammanlagt blir 200 000 kr har klienterna själva att betala 40 000 kr (20 % av 200 000 kr). 200 000 kr är mycket pengar men i vissa processer överstiger rättegångskostnaderna ett belopp om 200 000 kr. Rättegångskostnader som överstiger 200 000 kr har klienterna – vid förlust – själva att stå för.
Om tvisten enbart handlat om vad som var avtalat pris hade jag kunnat lova att de samman-lagda rättegångskostnaderna inte riskerat att bli i närheten av 200 000 kr. Inte ens i närheten av 100 000 kr.
Tvisten handlar dock inte enbart om avtalat pris. Den handlar om ytterligare 19 olika tvistepunkter i entreprenaden. Den handlar om byggföretaget saltat den räkning de skickat, den handlar om vilka arbeten företaget utfört, den handlar om kvalitén på många delar av det utförda arbetet, den handlar om makarnas reklamation skett i rätt tid o s v. Det handlar med andra ord om en mycket omfattande tvist.
Mitt arbete försvåras av att jag har att göra med en mycket duktig advokat på andra sidan. En helt jämbördig motståndare, med stor erfarenhet av domstolstvister. Vi gör allt vad vi kan för våra klienter och vi gör båda ett bra arbete. Målet pågår några år innan huvudförhandling närmar sig.
Några veckor innan förhandlingen går jag igenom målet mycket noga för att bedöma hur tvisten kommer att sluta punkt för punkt. Jag ser en jämn match framför mig. Jag tror att vi vinner en del, men inte allt.
Jag skulle för att få mer erfarenhet och vishet gärna vilja få prövning av tvisten, men jag har ett stort ansvar mot klienterna. Jag måste i första hand alltid försöka hitta bästa möjliga lösning för mina klienter.
Vinna målet vore förstås den bästa lösningen. Men det finns problem. Ett stort problem är att avtalet mellan parterna är muntligt. Vem ska vinna vad avser avtalat pris i en sådan situation?
Den som kan bevisa sin rätt, men det är inte säkert att tingsrätten anser att någon av parterna kan bevisa vad som är avtalat. När ord står mot ord är det inte alltid tingsrätten tror mer på någon av parterna.
Om vare sig konsumenten eller näringsidkaren lyckas bevisa vad som är avtalat finns det en bestämmelse i konsumenttjänstlagen (51 §) som ger konsumenten rätt om avtalat pris vid småhusentreprenader.
Den konsument som läser 51 § konsumenttjänstlagen tror sig därför få rätt om ord står mot ord. Men det finns alltid ett men. 51 § gäller bara vid nybyggnad och tillbyggnad. Den gäller inte vid ombyggnad eller reparationer. Varför? Fråga inte mig. Jag har läst lagens förarbeten noga utan att förstå varför.
Denna entreprenad handlar om ombyggnad/reparation.
Är det makarna som då ska ha bevisbördan? Det är inte heller säkert. Huvudregeln är att bevisbördan ligger på den som påstår fast pris, men det är en huvudregel som domstolar kan komma att döma emot. Det finns inget fall från HD som avser ombyggnad vid småhusentreprenad.
Ville jag ha svar på frågan vad som gäller måste målet helst upp ända till HD. Det skulle hjälpa mina klienter endast om HD la bevisbördan på näringsidkaren.
Det fanns dock många andra frågor än avtalat pris.
Min uppfattning är att ungefär hela rättsskyddet skulle gå åt vid prövning i första instans.
Jag träffar makarna ungefär en vecka innan förhandling. Vi pratar förstås om målet och de ekonomiska riskerna. Makarna vill inte förlora. De vill inte att målet ska gå vidare till hovrätten och därefter kanske till HD.
Jag förstår makarna. Jag kan inte lova att vinna målet. Inte ens i någon del. För i så fall skulle jag lova att domstolen ser på saken som jag gör. Det vet jag aldrig i förhand även om jag ibland tror mig veta hur domstolen kommer att döma.
Efter mötet med makarna får jag friheten att inleda förlikningsförhandlingar med motpartsombudet. Det slutar med en förlikning mellan parterna.
Makarna får betala betydligt mindre än hälften av vad de var stämda på, men ändå ett stort belopp. Jag tror inte makarna är helt nöjda, men alternativet var en tvist i tingsrätten som sannolikt gått vidare till hovrätten, oavsett utgången i tingsrätten.
Hade inte jag och den andra advokaten varit nöjdare med att målet prövats i tingsrätten och gått vidare till hovrätten? Vi hade ju tjänat mer pengar på det. Det hade ingen av oss varit.
Ingen av oss vill riskera klienters medel i onödan. Vi visste båda att utgången var oviss.
Vi ville inte lägga klienternas öden i händer på domare som vi inte vet hur de skulle ha dömt.
Vi hade båda ansvar för våra egna klienter.
Jag är dock mycket nyfiken hur målet skulle ha gått vid en rättslig prövning. Men när klienterna inte är Volvo eller något annat storföretag som har råd att processa utan att tänka på rättegångskostnaderna stannar många mål vid en förlikning. Vanligt folk har inte råd att förlora en stor och omfattande process. Så enkelt är det, men det är samtidigt det svåra med advokatyrket.
Kan jag inleda en process där jag tror att klienten kommer att förlora målet? Nej det sker aldrig. Om jag inte tror på klientens sak måste klienten söka ett annat ombud. Jag kan aldrig tänka mig påbörja ett mål jag tror klienten kommer att förlora. Med aldrig menar jag aldrig.
Inga undantag. Undantagen är många gånger huvudregel i juridikens förtrollade värld.
Visar inlägg med etikett fel i fastighet. Visa alla inlägg
Visar inlägg med etikett fel i fastighet. Visa alla inlägg
lördag 21 december 2013
fredag 16 april 2010
Fel i fastighet
Våren har kommit till södra Sverige för ett tag sedan och verkar nu äntligen ha infunnit sig även i landets norra delar. Vi har en härlig tid framför oss, och vi hoppas nu bara att askmolnet från inte skall drabba så hårt som det verkar.
Askmoln eller inte, för många av oss innebär våren att se över den egna fastigheten. Vintern brukar kunna ställa till med en hel del.
För många är våren en tid att köpa ett bostadshus eller en sommarstuga. En investering som kan vara den största i livet. Investeringen kan dock bli mycket dyrare än vad som var tänkt
om fastigheten är behäftad med fel.
FEL
Utfästelser och garantier
Fel är det när fastigheten inte stämmer med vad säljaren har utfäst eller garanterat. Säljaren kan ha lovat än det ena än det andra. Det bör vara skriftligt för att med säkerhet gälla. Vad som muntligen blev sagt kan nämligen ofta vara svårt att bevisa. Det är också många gånger tveksamt om det som muntligen sades var att se som en utfästelse eller garanti eller bara ord helt utan juridisk betydelse.
Utfästelsen eller garantin kan handla om att dricksvattnet är tjänligt, men i efterhand kan det visa sig att så inte var fallet. Det kan handla om att bostadsytan är på ett visst antal kvm. I efterhand kan det visa sig att det inte stämde o s v.
Det som är utfäst eller garanterat behöver aldrig undersökas. Det gäller ändå på grund av utfästelsen eller garantin!
Det vanliga är att inga eller endast ett fåtal egenskaper är utfästa eller garanterade. I ett vanligt köpekontrakt finns det nämligen sällan med några utfästelser eller garantier.
Fastigheten avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet
Då är det också fråga om fel. Den som köper en nybyggd fastighet kan räkna med att fastigheten är bygd enligt nu gällande byggnormer om inte annat anges. Den som köper en fastighet från 1950-talet kan räkna med att fastigheten är bygd enligt de byggnormer som då gällde.
Fastighetens ålder innebär att köparen får räkna med vissa risker och vissa fel. En gammal fastighet har inte sällan behov av omfattande förbättringar och reparationer.
Vissa fel som är dolda för köparen får köparen också räkna med när det är gamla hus. Den dränering som ligger i marken har exempelvis en begränsad livstid. Sedan måste den bytas ut.
Gamla hus har således nästan alltid många brister köparen måste ta med i beräkningen, men fastigheten behöver inte avvika från vad köparen med fog kunnat förutsätta på grund av dessa brister i ett gammalt hus.
Vem har ansvaret för de fel som fanns när huset bytte ägare?
Det kan vara säljaren. Det kan vara köparen. Det kan också vara det bolag som besiktat fastigheten, såsom Anticimex.
När det gäller ansvar för den som besiktat fastigheten avser jag att återkomma till den frågan i en senare artikel.
Säljarens ansvar kan bero på utfästelse eller garanti. Har säljaren utfäst eller garanterat att fastigheten är felfri i ett eller flera avseenden är det säljarens ansvar. Det kan dock hända att en säljare samtidigt som han eller hon utfäster eller garanterat något också skriver att säljaren inte har ansvar för något fel alls.
Säljaren får helt friskriva sig från allt ansvar, men skall då inte lämna några utfästelser eller garantier. Det strider mot varandra och trots friskrivningen är det en uppenbar risk att säljaren
helt får stå för det säljaren utfäst eller garanterat.
Säljare kan således helt friskriva sig från ansvar för fel i fastigheten (dock inte alltid säljare av nybyggda fastigheter).
Om säljaren inte friskrivit sig svarar säljaren för följande fel.
Dolda fel (men inte alla dolda fel). Fel som säljaren har ansvar för på grund av svek. Fel som säljaren lovat stå för genom utfästelse eller garanti.
Dolda fel
Det hörs på ordet dolt vad det handlar om. Det är fel som köparen inte borde ha upptäckt vid en mycket noggrann besiktning av fastigheten innan köpet. Köparen behöver inte undersöka fastigheten. Säljaren står ändå för fel som inte borde ha upptäckts vid en mycket noggrann besiktning (med vissa undantag).
Skälet till en noggrann besiktning är framförallt att finna fel som inte är dolda. Vissa dolda fel finner nog ändå den som är sakkunnig och mycket noggrann, men det ligger i sakens natur att alla dolda fel inte går att finna.
Undantag finns
Säljaren svarar inte för alla dolda fel. I gamla fastigheter finns det risker köparen har att räkna med och det kan många gånger vara risker som avser dolda fel. Dessa fel svarar inte alltid säljaren för. Det går inte räkna upp vilka dolda fel som säljaren inte svarar för. Det måste ske en prövning i varje enskilt fall.
När felet visar sig
Köparen skall omgående reklamera felet till säljaren. Det räcker att köparen skriver hur felet visar sig såsom att vatten läcker in från taket. Köparen behöver bara förklara hur felet visar sig. Sker reklamation för sent kan rätten att föra talan om felet gå förlorad. Köparen bör i reklamationen inte gå in på frågan vem som har ansvar för det upptäckta felet. Det är i praktiken en senare fråga.
Köparen bör låta en sakkunnig undersöka fastigheten och låta den sakkunnige skriftligen beskriva felet tekniskt, såsom att taket läcker på grund av att taket har fel lutning i förhållande till gällande byggnorm. Observera att jämförelse måste ske med byggnormer för det år huset byggdes eller taket lades på huset.
Fel är således ofta fel som beror på att den som byggt huset inte följt gällande byggnormer när huset byggdes. Det är då ofta fråga om byggfusk.
Eftersom ett hus under årens lopp kan genomgå många renovationer och ombyggnader så kan det krävas att jämförelser sker med flera olika byggnormer samtidigt.
Köparen bör se till att den sakkunnige tar ställning till om felet är att anse som dolt eller inte. Om det inte är dolt finns det endast anledning att åter vända sig till säljaren vid svek eller när det finns garanti eller utfästelse.
Svek
Svek är ett förfarande som kan liknas vid bedrägeri. Att lura någon. Det rör sig ofta om att lura någon genom att inte berätta sanningen. Säljaren kan nämligen känna till dolda och icke dolda fel när fastigheten säljs. Håller säljaren tyst om dolda fel eller icke dolda fel som säljaren känner till kan det vara svek.
Det sägs att säljaren inte har någon allmän upplysningsplikt, men allvarliga fel som säljaren känner till skall säljaren upplysa om. Praxis är ett tydligt bevis på detta.
Sveket kan också vara att lura någon med ord. Som att säljaren säger att han aldrig känt lukt av mögel i huset när han kanske gjort det flera somrar i rad.
Allvarliga fel
Det är i praktiken fel som är av betydelse och som dessutom kostar en del att åtgärda. Om taket inte håller tätt är det ett fel säljaren skall upplysa säljaren om. Det är ett fel som ofta bara går att upptäcka när det regnar. Det kanske till och med måste ösregna för att felet skall visa sig.
Advokatens roll
Jag delar in den i två faser. Först den rådgivande fasen. Därefter kan det bli fråga om den biträdande fasen.
Rådgivning
När köparen eller säljaren ringer måste klienten först få vissa råd. Skicka reklamation, vilket advokaten kan skriva ihop på 10 minuter. Anlita sakkunnig för att besikta fastigheten. Titta på kontraktet för att se om det ger vägledning avseende om fel skall betalas av köpare eller säljare. Prata med den sakkunnige om felet för att kunna ta ställning till om det är ett dolt fel.
Prata med klienten för att höra om det kan röra sig om svek o s v.
Under den rådgivande tiden ger advokaten råd till hur klienten skall agera.
Det slutliga rådet kan vara att lägga ned ärendet. Det slutliga rådet kan också vara att köparen skall kräva betalt av säljaren eller att säljaren skall bestrida eller betala ett krav från köparen. Advokaten försöker se till att klienten slipper en tvist i domstol, men anser advokaten att klienten skall ta strid i domstol beror det på att advokaten anser att klienten dels har rätten på din sida dels kan bevisa sin rätt. Det är alltid viktigt att kunna bevisa sin rätt. Det räcker således inte att bara ha rätt.
Biträde
Det syftar till att ge klienten biträde. I första hand att utom rätta få motparten att goda klientens krav eller invändningar. I andra hand för att i domstol ta tillvara klientens intressen.
Går ärendet till domstol på din advokats initiativ bör det alltid bero på att advokaten tror på ditt ärende. Ingen advokat vill inleda ett mål i domstol som advokaten inte tro på.
Rättsskydd
Advokaten undersöker alltid om du har rättsskydd som kan tas i anspråk vid tvist. Det bör vara klart innan en eventuell tvist inleds. Alla har inte råd att tvista utan rättsskydd.
Rättsskyddet innehåller en självrisk om 20 % och täcker i första hand den egna advokatens arvode. Den täcker även motpartens rättegångskostnader vid eventuell förlust.
Försäkringsfrågan bör klienten noga gå igenom med sin advokat. Den som är försäkrad har ofta råd att tvista och inte sällan gäller det motsatta för den som saknar försäkring.
Pingad på intressant.
Askmoln eller inte, för många av oss innebär våren att se över den egna fastigheten. Vintern brukar kunna ställa till med en hel del.
För många är våren en tid att köpa ett bostadshus eller en sommarstuga. En investering som kan vara den största i livet. Investeringen kan dock bli mycket dyrare än vad som var tänkt
om fastigheten är behäftad med fel.
FEL
Utfästelser och garantier
Fel är det när fastigheten inte stämmer med vad säljaren har utfäst eller garanterat. Säljaren kan ha lovat än det ena än det andra. Det bör vara skriftligt för att med säkerhet gälla. Vad som muntligen blev sagt kan nämligen ofta vara svårt att bevisa. Det är också många gånger tveksamt om det som muntligen sades var att se som en utfästelse eller garanti eller bara ord helt utan juridisk betydelse.
Utfästelsen eller garantin kan handla om att dricksvattnet är tjänligt, men i efterhand kan det visa sig att så inte var fallet. Det kan handla om att bostadsytan är på ett visst antal kvm. I efterhand kan det visa sig att det inte stämde o s v.
Det som är utfäst eller garanterat behöver aldrig undersökas. Det gäller ändå på grund av utfästelsen eller garantin!
Det vanliga är att inga eller endast ett fåtal egenskaper är utfästa eller garanterade. I ett vanligt köpekontrakt finns det nämligen sällan med några utfästelser eller garantier.
Fastigheten avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet
Då är det också fråga om fel. Den som köper en nybyggd fastighet kan räkna med att fastigheten är bygd enligt nu gällande byggnormer om inte annat anges. Den som köper en fastighet från 1950-talet kan räkna med att fastigheten är bygd enligt de byggnormer som då gällde.
Fastighetens ålder innebär att köparen får räkna med vissa risker och vissa fel. En gammal fastighet har inte sällan behov av omfattande förbättringar och reparationer.
Vissa fel som är dolda för köparen får köparen också räkna med när det är gamla hus. Den dränering som ligger i marken har exempelvis en begränsad livstid. Sedan måste den bytas ut.
Gamla hus har således nästan alltid många brister köparen måste ta med i beräkningen, men fastigheten behöver inte avvika från vad köparen med fog kunnat förutsätta på grund av dessa brister i ett gammalt hus.
Vem har ansvaret för de fel som fanns när huset bytte ägare?
Det kan vara säljaren. Det kan vara köparen. Det kan också vara det bolag som besiktat fastigheten, såsom Anticimex.
När det gäller ansvar för den som besiktat fastigheten avser jag att återkomma till den frågan i en senare artikel.
Säljarens ansvar kan bero på utfästelse eller garanti. Har säljaren utfäst eller garanterat att fastigheten är felfri i ett eller flera avseenden är det säljarens ansvar. Det kan dock hända att en säljare samtidigt som han eller hon utfäster eller garanterat något också skriver att säljaren inte har ansvar för något fel alls.
Säljaren får helt friskriva sig från allt ansvar, men skall då inte lämna några utfästelser eller garantier. Det strider mot varandra och trots friskrivningen är det en uppenbar risk att säljaren
helt får stå för det säljaren utfäst eller garanterat.
Säljare kan således helt friskriva sig från ansvar för fel i fastigheten (dock inte alltid säljare av nybyggda fastigheter).
Om säljaren inte friskrivit sig svarar säljaren för följande fel.
Dolda fel (men inte alla dolda fel). Fel som säljaren har ansvar för på grund av svek. Fel som säljaren lovat stå för genom utfästelse eller garanti.
Dolda fel
Det hörs på ordet dolt vad det handlar om. Det är fel som köparen inte borde ha upptäckt vid en mycket noggrann besiktning av fastigheten innan köpet. Köparen behöver inte undersöka fastigheten. Säljaren står ändå för fel som inte borde ha upptäckts vid en mycket noggrann besiktning (med vissa undantag).
Skälet till en noggrann besiktning är framförallt att finna fel som inte är dolda. Vissa dolda fel finner nog ändå den som är sakkunnig och mycket noggrann, men det ligger i sakens natur att alla dolda fel inte går att finna.
Undantag finns
Säljaren svarar inte för alla dolda fel. I gamla fastigheter finns det risker köparen har att räkna med och det kan många gånger vara risker som avser dolda fel. Dessa fel svarar inte alltid säljaren för. Det går inte räkna upp vilka dolda fel som säljaren inte svarar för. Det måste ske en prövning i varje enskilt fall.
När felet visar sig
Köparen skall omgående reklamera felet till säljaren. Det räcker att köparen skriver hur felet visar sig såsom att vatten läcker in från taket. Köparen behöver bara förklara hur felet visar sig. Sker reklamation för sent kan rätten att föra talan om felet gå förlorad. Köparen bör i reklamationen inte gå in på frågan vem som har ansvar för det upptäckta felet. Det är i praktiken en senare fråga.
Köparen bör låta en sakkunnig undersöka fastigheten och låta den sakkunnige skriftligen beskriva felet tekniskt, såsom att taket läcker på grund av att taket har fel lutning i förhållande till gällande byggnorm. Observera att jämförelse måste ske med byggnormer för det år huset byggdes eller taket lades på huset.
Fel är således ofta fel som beror på att den som byggt huset inte följt gällande byggnormer när huset byggdes. Det är då ofta fråga om byggfusk.
Eftersom ett hus under årens lopp kan genomgå många renovationer och ombyggnader så kan det krävas att jämförelser sker med flera olika byggnormer samtidigt.
Köparen bör se till att den sakkunnige tar ställning till om felet är att anse som dolt eller inte. Om det inte är dolt finns det endast anledning att åter vända sig till säljaren vid svek eller när det finns garanti eller utfästelse.
Svek
Svek är ett förfarande som kan liknas vid bedrägeri. Att lura någon. Det rör sig ofta om att lura någon genom att inte berätta sanningen. Säljaren kan nämligen känna till dolda och icke dolda fel när fastigheten säljs. Håller säljaren tyst om dolda fel eller icke dolda fel som säljaren känner till kan det vara svek.
Det sägs att säljaren inte har någon allmän upplysningsplikt, men allvarliga fel som säljaren känner till skall säljaren upplysa om. Praxis är ett tydligt bevis på detta.
Sveket kan också vara att lura någon med ord. Som att säljaren säger att han aldrig känt lukt av mögel i huset när han kanske gjort det flera somrar i rad.
Allvarliga fel
Det är i praktiken fel som är av betydelse och som dessutom kostar en del att åtgärda. Om taket inte håller tätt är det ett fel säljaren skall upplysa säljaren om. Det är ett fel som ofta bara går att upptäcka när det regnar. Det kanske till och med måste ösregna för att felet skall visa sig.
Advokatens roll
Jag delar in den i två faser. Först den rådgivande fasen. Därefter kan det bli fråga om den biträdande fasen.
Rådgivning
När köparen eller säljaren ringer måste klienten först få vissa råd. Skicka reklamation, vilket advokaten kan skriva ihop på 10 minuter. Anlita sakkunnig för att besikta fastigheten. Titta på kontraktet för att se om det ger vägledning avseende om fel skall betalas av köpare eller säljare. Prata med den sakkunnige om felet för att kunna ta ställning till om det är ett dolt fel.
Prata med klienten för att höra om det kan röra sig om svek o s v.
Under den rådgivande tiden ger advokaten råd till hur klienten skall agera.
Det slutliga rådet kan vara att lägga ned ärendet. Det slutliga rådet kan också vara att köparen skall kräva betalt av säljaren eller att säljaren skall bestrida eller betala ett krav från köparen. Advokaten försöker se till att klienten slipper en tvist i domstol, men anser advokaten att klienten skall ta strid i domstol beror det på att advokaten anser att klienten dels har rätten på din sida dels kan bevisa sin rätt. Det är alltid viktigt att kunna bevisa sin rätt. Det räcker således inte att bara ha rätt.
Biträde
Det syftar till att ge klienten biträde. I första hand att utom rätta få motparten att goda klientens krav eller invändningar. I andra hand för att i domstol ta tillvara klientens intressen.
Går ärendet till domstol på din advokats initiativ bör det alltid bero på att advokaten tror på ditt ärende. Ingen advokat vill inleda ett mål i domstol som advokaten inte tro på.
Rättsskydd
Advokaten undersöker alltid om du har rättsskydd som kan tas i anspråk vid tvist. Det bör vara klart innan en eventuell tvist inleds. Alla har inte råd att tvista utan rättsskydd.
Rättsskyddet innehåller en självrisk om 20 % och täcker i första hand den egna advokatens arvode. Den täcker även motpartens rättegångskostnader vid eventuell förlust.
Försäkringsfrågan bör klienten noga gå igenom med sin advokat. Den som är försäkrad har ofta råd att tvista och inte sällan gäller det motsatta för den som saknar försäkring.
Pingad på intressant.
Prenumerera på:
Inlägg (Atom)